Đất nông nghiệp là loại đất chiếm diện tích lớn nhất nước và được phân bố khắp các tỉnh, thành. Điều này cũng dễ hiểu bởi nước ta có nguồn gốc văn hoá lúa nước. Đồng thời, Việt Nam cũng là một trong những nước xuất khẩu gạo lớn nhất thế giới.
Chính vì lẽ đó mà hầu như ai cũng biết cơ bản về ĐẤT NÔNG NGHIỆP. Tuy nhiên, không phải ai cũng hiểu rõ các quy định pháp lý liên quan loại đất này. Vì vậy, bài viết sẽ cung cấp thông tin tổng quan về đất nông nghiệp để người đọc nắm vững trước khi xuống tiền đầu tư.
Nội dung bài viết:
- Đất nông nghiệp là gì?
- Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất nông nghiệp
- Hạn mức giao đất nông nghiệp
- Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp
- Thời hạn sử dụng đất nông nghiệp
- Đất nông nghiệp có được chuyển sang đất thổ cư không
- Có nên đầu tư đất nông nghiệp
Căn cứ bài viết:
+ Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản pháp lý liên quan.
+ Các trang báo điện tử.
1. Đất nông nghiệp là gì?
Căn cứ vào mục đích sử dụng, nhóm đất nông nghiệp được quy định tại khoản 1 Điều 10 Luật Đất đai năm 2013.
Đất nông nghiệp là loại đất có mục đích sử dụng để sản xuất nông nghiệp, bao gồm: trồng chọt, chăn nuôi, trồng rừng,… Đất nông nghiệp vừa là tư liệu sản xuất chủ yếu; vừa là tài liệu lao động; vừa là đối tượng lao động của ngành “Nông – Lâm Nghiệp”.
1.1 Các loại đất nông nghiệp
Cụ thể, đất nông nghiệp gồm các loại đất sau:
+ Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;
+ Đất trồng cây lâu năm;
+ Đất rừng sản xuất;
+ Đất rừng phòng hộ;
+ Đất rừng đặc dụng;
+ Đất nuôi trồng thủy sản;
+ Đất làm muối;
+ Đất nông nghiệp khác.
1.2 Đất nông nghiệp khác là gì?
Trong 08 loại đất nông nghiệp tại khoản 1 Điều 10 Luật Đất đai năm 2013 có quy định về đất nông nghiệp khác. Với đất nông nghiệp khác, người sử dụng có thể:
+ Xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất.
+ Xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép.
+ Đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh.
2. Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất nông nghiệp
Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Người sử dụng được Nhà nước trao quyền sử dụng. Tuy nhiên, người sử dụng phải tuân thủ quyền và nghĩa vụ do Nhà nước quy định. Nếu vi phạm quy định sử dụng đất theo tuỳ mức độ sẽ bị xử lý theo quy định pháp luật.
Bên cạnh các quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất thì người sử dụng còn có quyền sử dụng riêng với loại đất nông nghiệp.
2.1 Quyền của người sử dụng đất nông nghiệp
+ Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
+ Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất và các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp.
+ Được Nhà nước hướng dẫn, tạo điều kiện cải tạo đất nông nghiệp. Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình.
+ Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định.
+ Được khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.
2.2 Nghĩa vụ của người sử dụng đất nông nghiệp
+ Người sử dụng đất phải đúng theo quy định pháp luật. Cụ thể: đúng mục đích, đúng ranh giới, đúng quy định về độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không.
+ Tiến hành thực hiện kê khai đăng ký đất đai khi sử dụng.
+ Cần làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất. Hoặc khi thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
+ Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.
+ Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường.
+ Không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan.
+ Tuân theo các quy định về việc tìm thấy vật trong lòng đất.
+ Bán giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất. Hoặc khi hết thời hạn sử dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn sử dụng.
3. Hạn mức giao đất nông nghiệp
Hạn mức giao đất nông nghiệp cho mỗi hộ gia đình, cá nhân được quy định cụ thể tại Điều 129 Luật Đất đai năm 2013.
Hạn mức giao từng loại đất
Đối với đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, mỗi hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp sẽ có hạn mức như sau:
+ Không quá 03 héc ta cho mỗi loại đất đối với tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thuộc khu vực Đông Nam Bộ và khu vực đồng bằng sông Cửu Long;
+ Không quá 02 héc ta cho mỗi loại đất đối với tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương khác.
Đối với đất trồng cây lâu năm, mỗi hộ gia đình, cá nhân được giao hạn mức:
+ Không quá 10 héc ta đối với xã, phường, thị trấn ở đồng bằng;
+ Không quá 30 héc ta đối với xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi.
Đối với đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất thì hạn mức giao đất cho mỗi hộ gia đình, cá nhân không quá 30 héc ta.
Trường hợp giao nhiều loại đất nông nghiệp
Nếu hộ gia đình, cá nhân được giao nhiều loại đất bao gồm đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối thì tổng hạn mức giao đất không quá 05 héc ta.
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được giao thêm đất trồng cây lâu năm thì hạn mức đất trồng cây lâu năm không quá 05 héc ta đối với xã, phường, thị trấn ở đồng bằng; không quá 25 héc ta đối với xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi.
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được giao thêm đất rừng sản xuất thì hạn mức giao đất rừng sản xuất không quá 25 héc ta.
Trường hợp không tính hạn mức chung
Hạn mức giao đất trống, đồi núi trọc, đất có mặt nước thuộc nhóm đất chưa sử dụng có thể không tính vào hạn mức giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân.
Diện tích đất nông nghiệp do nhận chuyển nhượng, thuê, thuê lại, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất từ người khác, nhận khoán, được Nhà nước cho thuê đất đều không tính vào hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều 129.
4. Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp
Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp quy định tại Điều 130 Luật Đất đai năm 2013. Cụ thể như sau:
4.1 Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng từng loại đất
– Đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản và đất làm muối:
+ Không quá 30 héc ta cho mỗi loại đất đối với các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thuộc khu vực Đông Nam bộ và khu vực đồng bằng sông Cửu Long;
+ Không quá 20 héc ta cho mỗi loại đất đối với các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương còn lại.
– Đất trồng cây lâu năm:
+ Không quá 100 héc ta đối với các xã, phường, thị trấn ở đồng bằng;
+ Không quá 300 héc ta đối với các xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi.
– Đất rừng sản xuất là rừng trồng:
+ Không quá 150 héc ta đối với các xã, phường, thị trấn ở đồng bằng;
+ Không quá 300 héc ta đối với các xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi.
4.2 Hạn mức sử dụng khi có đất nông nghiệp ở nhiều tỉnh thành
+ Trường hợp hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp trên địa bàn nhiều tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương sẽ căn cứ vào tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương có hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất cao nhất.
+ Trường hợp hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp bao gồm nhiều loại đất thì hạn mức quy định theo Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
4.3 Làm thế nào khi vượt hạn mức sử dụng đất nông nghiệp
+ Nếu hạn mức nhận chuyển quyền theo quy định tại Điều 44 Nghị định 43/2014/NĐ-CP mà đăng ký chuyển quyền trước ngày 01/7/2007 thì hộ gia đình, cá nhân vẫn được sử dụng phần diện tích vượt hạn mức.
+ Nếu sử dụng vượt hạn mức từ ngày 01/7/2007 đến trước ngày 01/7/2014 thì hộ gia đình, cá nhân được tiếp tục sử dụng đất. Đồng thời, phải chuyển sang thuê đất của Nhà nước đối với phần diện tích vượt hạn mức nhận chuyển quyền.
5. Thời hạn sử dụng đất nông nghiệp
Căn cứ vào Điều 126 Luật Đất đai năm 2013, đất nông nghiệp là loại đất có thời hạn sử dụng. Pháp luật cũng quy định thời hạn từng loại đất khác nhau. Thời hạn này được ghi cụ thể tại trang 2 của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ hồng).
Khi hết hạn, người sử dụng có thể được gia hạn (hoặc không) tuỳ từng trường hợp cụ thể. Đồng thời, khi hết thời hạn, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất theo quy định. Trong đó, có 03 trường hợp chính.
5.1 Thời hạn sử dụng đất nông nghiệp là 50 năm
Nếu hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp phù hợp theo Điều 129 Luật Đất đai năm 2013 thì thời hạn giao đất, công nhân quyền sử dụng đất là 50 năm.
5.2 Thời hạn sử dụng đất nông nghiệp không quá 50 năm
Thông thường, thời hạn cho thuê đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân không quá 50 năm.
Ngoài ra, nếu rơi vào các trường hợp sau thì sẽ có thời hạn không quá 50 năm:
+ Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;
+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;
Tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất.
5.3 Thời hạn sử dụng đất nông nghiệp không quá 70 năm
Trường hợp giao đất, cho thuê đất không qúa 70 năm rơi vào những trường hợp sau:
+ Dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm;
+ Dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn.
6. Đất nông nghiệp có được chuyển sang đất thổ cư không
Đất nông nghiệp có thể được chuyển sang đất thổ cư nếu việc chuyển đổi phù hợp kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện. Chính vì vậy, đất nông nghiệp hoàn toàn có thể chuyển đổi sang thổ cư nếu người sử dụng có nhu cầu. Tuy nhiên, không phải thửa đất nào cũng sẽ được chuyển sang thổ cư.
Căn cứ vào Điều 57 Luật Đất đai năm 2013, muốn chuyển đất nông nghiệp sang đất ở phải xin phép UBND cấp huyện.
6.1 Hồ sơ, thủ tục chuyển đất nông nghiệp
Hồ sơ chuyển đất nông nghiệp sang đất ở
Theo Điều 6 Thông tư 30.2014/TT-BTNMT, hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất gồm:
+ Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01;
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (sổ hồng).
Thủ tục chuyển đất nông nghiệp
+ Nộp hồ sơ tại bộ phận Một cửa hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện (nếu chưa có Một cửa);
+ Cán bộ sẽ tiến hành tiếp nhận hồ hơ và tiến hành xử lý theo yêu cầu;
+ Người sử dụng đất phải tiến hành các nghĩa vụ tài chính liên quan đến chuyển đổi;
+ Thời gian thực hiện hồ sơ thông thường không quá 15 ngày kể từ ngày tiếp nhận hồ sơ đầy đủ. Không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn. Thời gian trên không tính thời gian các ngày nghỉ, lễ theo quy định. Không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất. Không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.
6.2 Loại đất nông nghiệp nào không được phép chuyển đổi
Bên cạnh những thửa đất được chuyển đổi theo quy định thì vẫn còn rất nhiều thửa đất không được phép chuyển đổi. Điều này giúp ngăn chặn việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất bừa bãi, ảnh hưởng sự phát triển chung.
Theo đó, nếu đất nằm trong vùng quy hoạch đất nông nghiệp thì sẽ không được chuyển đổi sang đất ở. Để xem quy hoạch sử dụng đất của địa phương thì bạn có thể xem trên website hoặc đến trực tiếp UBND cấp huyện để hỏi.
7. Có nên đầu tư đất nông nghiệp
Trong bài viết đã nêu cụ thể những vấn đề pháp lý về đất nông nghiệp. Đây là nền tảng kiến thức bổ trợ quyết định có nên đầu tư đất nông nghiệp không.
Đất nông nghiệp có mục đích sử dụng chủ yếu để trồng trọt, chăn nuôi. Vì vậy, nếu bạn có nhu cầu sử dụng đất theo mục đích này thì rất nên đầu tư đất nông nghiệp. Bởi lẽ, loại đất này không chỉ đem lại giá trị về nông nghiệp mà còn là nguồn tài sản sinh lợi cao trong tương lai. Bởi bất động sản luôn là kênh đầu tư sinh lợi cao hiện nay tại Việt Nam.
7.1 Giá đất nông nghiệp hiện nay
Pháp luật có quy định khung giá đất tại mỗi tỉnh thành. Khung giá đất này hoàn toàn công khai. Bạn có thể dễ dàng tra cứu trên website của tỉnh để biết giá đất tại từng địa phương.
Tuy nhiên, theo nghiên cứu của chúng tôi, giá đất thực tế giao dịch hiện nay theo sự thoả thuận. Nếu người bán và người mua đồng ý chốt giá (miễn không vi phạm pháp luật) thì sẽ được tiến hành giao dịch chuyển đổi. Giá giao dịch thực tế thông thường cao hơn mức quy định hiện hành.
7.2 Rủi ro khi mua đất nông nghiệp
Một trong những rủi ro hàng đầu khi mua đất nông nghiệp là không tiến hành chuyển nhượng theo quy định pháp luật. Cụ thể, hiện nay pháp luật quy định chuyển nhượng bất động sản phải thông qua công chứng, chứng thực. Vì vậy, nếu chấp nhận hình thức chuyển nhượng khác thì người mua sẽ có rủi ro mất tài sản rất cao.
Điển hình, có không ít người mua đất thông qua hình thức vi bằng trong thời gian qua. Đây là hình thức chuyển nhượng vi phạm pháp luật. Bởi lẽ, vi bằng do Thừa phát lại thực hiện chỉ để xác lập chứng cứ. Nếu có tranh chấp xảy ra thì người chịu thiệt hại sẽ là bên mua.
Ngoài ra, trường hợp mua đất không chính chủ hoặc giấy tay cũng mang đến nhiều rủi ro. Để tránh “tiền mất, tật mang”, người mua cần phải tỉnh táo trước những thủ đoạn gian lận của kẻ xấu.
Để tránh rủi ro, người mua chỉ nên xác lập giao dịch với chủ sở hữu thực sự của thửa đất. Đồng thời, phải đến phòng công chứng để làm thủ tục chuyển nhượng theo quy định pháp luật. Tuyệt đối không nhận chuyển nhượng thông qua những hình thức khác để tránh thiệt hại không đáng có.
Bài viết dựa trên nghiên cứu của tác giả, hy vọng sẽ đem đến cho bạn kiến thức tổng quan về đất nông nghiệp.
>> ĐẤT PHI NÔNG NGHIỆP LÀ GÌ? Có nên mua đất phi nông nghiệp
>> ĐẤT THƯƠNG MẠI DỊCH VỤ LÀ GÌ? Có nên mua đất thương mại dịch vụ
