CÓ NÊN ĐẦU TƯ MUA ĐẤT NÔNG NGHIỆP khi thị trường bất động sản có dấu hiệu kém thanh khoản không? Đây là vấn đề được khá nhiều người quan tâm trong thời gian qua.
Để trả lời câu hỏi này, Ngôi Nhà Đầu Tiên sẽ cùng bạn phân tích những vấn đề liên quan nhé. Bởi lẽ, với quỹ đất nông nghiệp khá dồi dào của nước ta là nền tảng cho nhà đầu tư cá nhân “đổi đời” nhờ bất động sản.
| Mục lục: |
Căn cứ pháp lý:
- Luật Đất đai năm 2013 (sửa đổi, bổ sung năm 2018);
- Nghị định số 91/2019/NĐ-CP của Chính phủ;
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ.
1. Đất nông nghiệp là gì?
Theo Điều 10 Luật Đất đai năm 2013, đất nông nghiệp bao gồm các nhóm đất sau:
+ Đất trồng cây hàng năm (gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác);
+ Đất trồng cây lâu năm;
+ Đất từng sản xuất;
+ Đất rừng phòng hộ;
+ Đất rừng đặc dụng;
+ Đất nuôi trồng thủy sản;
+ Đất làm muối;
+ Đất nông nghiệp khác (đất sử dụng xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, xây dựng chuồng trại chăn nuôi,….)
Theo quy định pháp luật, đất nông nghiệp là loại đất phục vụ mục đích trồng trọt, chăn nuôi. Vì vậy, người dân không được phép xây nhà để ở trên đất nông nghiệp.
2. Rủi ro khi mua đất nông nghiệp
Một trong những vấn đề quan trọng khi quyết định xuống tiền mua đất là phải xem xét cẩn thận vấn đề pháp lý. Đây cũng là một trong những nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng tranh chấp đất đai trong thời gian qua.
Trong bài viết này, Ngôi Nhà Đầu Tiên sẽ cùng bạn phân tích những rủi ro thường thấy trong thời gian qua. Cụ thể, gồm:
+ Đất bị cấm giao dịch (là những hành vi bị nghiêm cấm theo Điều 12 Luật Đất đai năm 2013 như: vi phạm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố; không sử dụng đất, sử dụng đất không đúng mục đích; không thực hiện đúng quy định của pháp luật khi thực hiện quyền của người sử dụng đất;…)
+ Đất không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi tách thửa. Đây là trường hợp khá phổ biến. Thời gian qua, nhiều người mua tin tưởng chuyển tiền cọc (hoặc tiền đất) để mua đất tách thửa. Tuy nhiên đến khi ra phòng công chứng thì mới phát hiện đất không đủ diện tích tối thiểu sau khi tách thửa. Điều này dẫn đến rất nhiều hệ luỵ phát sinh. Thông thường, khi gặp trường hợp này, người mua phải mua thêm diện tích đủ diện tích tối thiểu tách thửa đồng nghĩa tốn thêm nhiều tiền hơn. Hoặc cả hai trả lại cho nhau những gì đã nhận (nhưng nếu người bán không kịp thời trả lại tiền sẽ ảnh hưởng đến tài chính người mua).
+ Đất khó hoặc không được phép chuyển sang đất ở. Bởi lẽ, Nhà nước có nhiều chính sách bảo vệ các loại đất nông nghiệp (đất chuyên trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất làm muối,…). Nếu ôm mộng mua đất nông nghiệp rồi chuyển sang đất ở để xây nhà hoặc bán thì người mua sẽ gặp nhiều rủi ro. Bởi lẽ, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất còn phụ thuộc nhiều yếu tố. Quan trọng nhất, thửa đất chuyển đổi phải đúng quy hoạch, kế hoạch và đúng mục đích sử dụng đất.
+ Mua phải đất đang thế chấp. Việc mua đất đang thế chấp xuất hiện khá nhiều trong thời gian qua. Trường hợp này có thể đẩy người mua nắm “đằng lưỡi” của con dao, khá nguy hiểm. Bởi lẽ, nếu chuyển tiền cho người bán giải thế chấp nhưng sau đó người bán “bẻ kèo” thì sẽ dẫn đến nhiều hệ luỵ.
+ Mua phải đất đang tranh chấp, đất không có giấy tờ, đất vi bằng,… đều là những giao dịch chưa được pháp luật bảo vệ. Hiểu những rủi ro cần tránh khi mua đất sẽ giúp bạn đưa ra quyết định chính xác hơn khi đang phân vân có nên đầu tư mua đất nông nghiệp không.
3. Có nên đầu tư mua đất nông nghiệp?
Từ cuối năm 2022, thị trường bất động sản có dấu hiệu “đóng băng”. Chính vì vậy, nhiều nhà đầu tư lướt sóng phải đứng ngồi không yên, không ít sale bất động sản phải chuyển nghề để kiếm sống. Sau hơn 6 tháng “nín thở, chờ giá”, nhiều chuyên gia đưa ra ý kiến đây là thời điểm nên xuống tiền mua đất. Bởi lẽ, theo dự báo có thể bất động sản sẽ tăng lại vào cuối năm 2023 với nhiều lý do.
Theo quan điểm của Ngôi Nhà Đầu Tiên, để quyết định có nên đầu tư mua đất nông nghiệp, nhà đầu tư cần chú ý những vấn đề sau.
3.1 Xác định mục đích đầu tư mua đất nông nghiệp là gì?
Đất nông nghiệp là loại đất phục vụ mục đích trồng trọt, chăn nuôi. Vì vậy, nếu mua đất để trồng trọt, chăn nuôi thì cần lưu ý đến vấn đề thổ nhưỡng, khí hậu,…
Nếu mua đất nông nghiệp để đầu tư sinh lợi thì cần quan tâm đến các yếu tố pháp lý khác, cụ thể:
+ Hạn mức chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp;
+ Thời hạn sử dụng đất nông nghiệp (thông thường thời hạn sử dụng đất nông nghiệp không quá 50 năm).
+ Nếu không sử dụng đất nông nghiệp trong thời gian dài sẽ vi phạm pháp luật. Cụ thể, Điều 32 Nghị định số 91/2019/NĐ-CP của Chính phủ quy định: Hành vi không sử dụng đất trồng cây hàng năm trong thời hạn 12 tháng liên tục, đất trồng cây lâu năm trong thời hạn 18 tháng liên tục, đất trồng rừng trong thời hạn 24 tháng liên tục mà không thuộc trường hợp bất khả kháng sẽ bị xử phạt tiền. Trong trường hợp đã bị xử phạt mà không đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước sẽ thu hồi đất theo quy định tại Điều 64 của Luật Đất đai năm 2013.
3.2 Xem xét khả năng tài chính của bản thân
Bên cạnh tìm hiểu kỹ các yếu tố bên ngoài như bài viết đã đề cập thì việc nhìn lại “bên trong” túi tiền của mình là điều rất quan trọng. Điều này sẽ giúp bạn hiểu rõ sức chịu đựng về tài chính của mình đến đâu. Cụ thể, bạn đầu tư mua đất nông nghiệp bằng tiền vốn có sẵn hay đang tận dụng đòn bẫy tài chính (vay người thân, thế chấp tài sản cho ngân hàng,…).
Dù trong trường hợp nào thì bạn cũng cần tính toán cẩn thận để xác định khả năng chi trả của mình. Điều này giúp bạn hạn chế rủi ro khi thị trường bất động sản rơi vào trường hợp thanh khoản kém.
Thực tế đã chứng minh, về đường dài thì nền kinh tế sẽ luôn đi lên. Tuy nhiên, không ai dự đoán chính xác được khi nào thị trường đi lên (hoặc đi xuống). Vì vậy, không nên tự đưa mình vào những tình huống rủi ro. Thông qua bài viết trên, Ngôi Nhà Đầu Tiên hy vọng cung cấp thông tin hữu ích cho bạn trước khi quyết định CÓ NÊN ĐẦU TƯ MUA ĐẤT NÔNG NGHIỆP không.
Cảm ơn bạn đã đọc bài viết!
