HỆ SỐ SỬ DỤNG ĐẤT là gì? Cách tính hệ số sử dụng đất

HỆ SỐ SỬ DỤNG ĐẤT là một trong những kiến thức quan trọng khi tiến hành xây dựng. Bởi lẽ, hệ số sử dụng đất liên quan trực tiếp đến mật độ xây dựng.

Nếu bạn là nhà đầu tư bất động sản thì nắm vững hệ số sử dụng đất tại khu vực đầu tư là đều rất cần thiết. Việc hiểu rõ hệ số sử dụng đất giúp nhà đầu tư đánh giá tiềm năng thửa đất tốt hơn.

Ngôi Nhà Đầu Tiên không chỉ phân tích hệ số sử dụng đất là gì mà còn hướng dẫn cách tính để bạn đọc nắm rõ.

Căn cứ pháp lý:
+ Thông tư 01/2021/TT-BXD có hiệu lực từ ngày 05/7/2021
+ Thông tư 22/2019/TT-BXD có hiệu lực đến hết ngày 04/7/2021

1. Hệ số sử dụng đất là gì?

Có thể nói, khái niệm hệ số sử dụng đất được bắt nguồn từ việc quy hoạch đô thị tại các nước phát triển. Hệ số sử dụng đất liên quan trực tiếp đến quy mô xây dựng (số tầng tối đa được phép xây dựng, mật độ xây dựng,…). Chính vì vậy, hệ số sử dụng đất thể hiện rõ quy mô, chi phí xây dựng của công trình. Nếu bạn là chủ đầu tư thì việc nắm vững hệ số sử dụng đất tại khu đất sẽ giúp bạn xây dựng tầm nhìn chiến lược cụ thể hơn.

Theo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng (National technical regulation on construction planning) có giải thích hệ số sử dụng đất như sau: Hệ số sử dụng đất là tỷ lệ tổng diện tích sàn của công trình gồm cả tầng hầm trên tổng diện tích lô đất. Trừ các diện tích sàn phục vụ cho hệ thống kỹ thuật, phòng cháy chữa cháy, gian lánh nạn và đỗ xe của công trình.

2. Cách tính hệ số sử dụng đất

Từ định nghĩa trên ta có thể tính hệ số sử dụng đất như sau:

Hệ số sử dụng đất = Tổng diện tích sàn của công trình/Tổng diện tích lô đất

Trong đó, tổng diện tích sàn của công trình gồm cả tầng hầm (Trừ các diện tích sàn phục vụ cho hệ thống kỹ thuật, phòng cháy chữa cháy, gian lánh nạn và đỗ xe của công trình).

3. Hệ số sử dụng đất tối đa

Hệ số sử dụng đất tối đa có ý nghĩa rất quan trọng trong xây dựng. Hệ số sử dụng đất tối đa được xác định trong đồ án quy hoạch hoặc thiết kế đô thị. Đồng thời, phải đảm bảo các quy định pháp luật.

Hệ số sử dụng đất tối đa là một trong những điều được người dân đặc biệt quan tâm hiện nay. Bởi lẽ, tận dụng được hệ số sử dụng đất tối đa sẽ giúp người dân sử dụng tối đa diện tích. Từ đó có thể đầu tư, mở rộng nơi ở hoặc sản xuất kinhh doanh.

Hệ số sử dụng đất tối đa của lô đất chung cư, công trình dịch vụ đô thị và công trình sử dụng hỗn hợp cao tầng theo diện tích lô đất và chiều cao công trình được quy định tại Bảng 2.12 Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng.

Quy định về mật độ xây dựng thuần

+ Mật độ xây dựng thuần phải tuân thủ các quy định. Đối với các lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ (có chiều cao ≤ 25 m có diện tích lô đất ≤ 100 m2) sẽ được phép xây dựng mật độ tối đa là 100%. Đồng thời phải đảm bảo các quy định về khoảng lùi, khoảng cách giữa các công trình.

+ Nếu hiện trạng của khu vực quy hoạch không còn quỹ đất để đảm bảo chỉ tiêu sử dụng đất của các công trình dịch vụ – công cộng thì cho phép tăng mật độ xây dựng thuần tối đa của các công trình dịch vụ – công cộng, nhưng không vượt quá 60%.

+ Đối với các khu vực có nhu cầu cần kiểm soát về chất tải dân số và nhu cầu hạ tầng cho phép sử dụng chỉ tiêu hệ số sử dụng đất thay cho nhóm chỉ tiêu mật độ, tầng cao xây dựng.

+ Hệ số sử dụng đất tối đa được xác định trong đồ án quy hoạch hoặc thiết kế đô thị nhưng phải đảm bảo các quy định tại Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng.

4. Ý nghĩa của hệ số sử dụng đất

+ Hệ số sử dụng đất là căn cứ để xác định giới hạn mật độ xây dựng được phép. Cụ thể, trước khi xây dựng, người dân cần căn cứ hệ số sử dụng đất để xây dựng đúng quy định (số tầng tối đa, khoảng lùi,….). Chính vì lẽ đó, hệ số sử dụng đất còn thể hiện quy mô công trình, phí xây dựng.

+ Hệ số sử dụng đất thường tỷ lệ thuận với lợi ích kinh tế. Vì hệ số sử dụng đất càng cao thì diện tích sàn cũng cao hơn. Người sở hữu diện tích sàn cao thì lợi ích kinh tế cũng lớn.

+ Hệ số sử dụng đất thường tỷ lệ thuận với mật độ dân cư. Hệ số sử dụng đất càng cao thì dân cư càng nhiều. Điều này dễ hiểu khi chúng ta thường thấy nhiều nhà cao tầng ở các TP lớn. Vì người dân tập trung nhiều tại đô thị nên hệ số sử dụng đất tại đô thị cũng thường cao hơn.

Thực tế, hệ số sử dụng đất nhằm mục đích khống chế việc xây dựng công trình quá lớn. Điều này sẽ gây nhiều hệ luỵ trong sự phát triển chung của xã hội. Chính vì lẽ đó mà mỗi địa phương sẽ có hệ số sử dụng đất khác nhau.

Hy vọng thông qua bài viết giúp bạn đọc hiểu rõ hơn về hệ số sử dụng đất.

Cảm ơn bạn đã đọc bài viết.