HỢP ĐỒNG MUA BÁN ĐẤT VIẾT TAY là loại hợp đồng khá phổ biến trong thập niên 90. Tuy nhiên ngày nay hợp đồng giao dịch bất động sản chủ yếu được đánh máy và làm thủ tục công chứng, chứng thực.
Chính vì lẽ đó, nhiều bạn đọc đã gửi câu hỏi đến Ngôi Nhà Đầu Tiên về tính pháp lý của hợp đồng mua bán đất viết tay.
Để nắm rõ hợp đồng mua bán đất viết tay có giá trị pháp lý không, mời bạn tham khảo bài viết sau.
|
Mục lục: |
Căn cứ pháp lý:
- Luật Dân sự năm 2015
- Luật Đất đai năm 2013
- Luật Công chứng năm 2014
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP
- Nghị định 01/2017/NĐ-CP
1. Hợp đồng mua bán đất viết tay là gì?
Theo ghi nhận của chúng tôi, pháp luật hiện hành chưa có văn bản nào giải thích cụm từ “hợp đồng mua bán đất viết tay”. Tuy nhiên, trong những năm thập niên 90 thì người dân thường mua bán nhà đất bằng giấy viết tay. Có trường hợp có người làm chứng, có trường hợp không. Sau khi ký giấy bán thì người mua sẽ dọn đến ở, canh tác trên mảnh đất đó.
Theo đó, ta có thể hiểu, hợp đồng mua bán đất viết tay thường thấy là loại hợp đồng viết bằng tay và không được công chứng, chứng thực. Hợp đồng này thường chỉ được bên bán và bên mua cùng ký tên để thực hiện giao dịch.
2. Hợp đồng mua bán đất viết tay có được công chứng, chứng thực không?
Pháp luật hiện hành cũng chỉ quy định hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất cần công chứng, chứng thực chứ không yêu cầu bắt buộc phải đánh máy. Đồng thời, Luật Công chứng năm 2014 không có quy định hợp đồng đồng công chứng không được viết viết tay.
Từ căn cứ trên, ta có thể hiểu hợp đồng mua bán viết tay chỉ cần đảm bảo đủ nội dung, không trái pháp luật thì có thể công chứng, chứng thực. Nếu công chứng viên từ chối công chứng hợp đồng viết tay (nếu hợp đồng đúng luật) là trái luật. Trường hợp này, công chứng viên có thể bị phạt từ 1 đến 3 triệu đồng vì vi phạm hành chính trong lĩnh vực công chứng.
Theo đó, những nội dung cần có của một hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ bao gồm:
+ Thông tin của các bên tham gia giao kết hợp đồng (bên mua và tất cả người đồng sở hữu của bên bán) gồm: Họ và tên, ngày tháng năm sinh, số căn cước công dân, địa chỉ thường trú, tạm trú,…;
+ Đối tượng của hợp đồng: thông tin về thửa đất và tài sản gắn liền với đất như trong Giấy chứng nhận (sổ hồng);
+ Quyền và nghĩa vụ của các bên giao kết hợp đồng (ghi rõ cụ thể từng quyền và nghĩa vụ);
+ Giá chuyển nhượng. Thời gian thanh toán và hình thức thanh toán;
+ Trách nhiệm của bên vi phạm hợp đồng (cần ghi cụ thể mức phạt vi phạm hợp đồng);
+ Quyền của bên thứ 3 với mảnh đất giao kết (nếu có);
+ Ngày tháng năm giao kết hợp đồng;
+ Địa điểm giao kết hợp đồng (Phòng Công chứng….)
+ Các bên liên quan đọc và hiểu rõ hợp đồng, thực hiện ký tên, ghi rõ họ tên, lăn tay.
Nếu bạn cần giao dịch thửa đất, Ngôi Nhà Đầu Tiên khuyến khích bạn nên đến Phòng Công chứng yêu cầu công chứng viên biên soạn hợp đồng và làm thủ tục công chứng, chứng thực theo quy định. Điều này sẽ giúp bạn tiết kiệm thời gian hơn rất nhiều so với việc tự mày mò làm hợp đồng viết tay.
3. Hợp đồng mua bán đất viết tay có giá trị pháp lý không?
Theo quy định hiện hành, hợp đồng giao dịch bất động sản bắt buộc phải được công chứng, chứng thực mới có giá trị pháp lý. Chính vì lẽ đó, những hợp đồng mua bán đất viết tay không công chứng, chứng thực thì bị coi là vi phạm quy định về mặt hình thức của hợp đồng. Vì vậy, hợp đồng này được xem là vô hiệu.
Tuy nhiên, phần lớn những hợp đồng được thực hiện từ hàng chục năm về trước là hợp đồng viết tay và không được công chứng, chứng thực. Để hiểu rõ hợp đồng mua bán đất viết tay có giá trị pháp lý không thì căn cứ vào thời điểm giao kết hợp đồng.
3.1 Hợp đồng mua bán đất viết tay trước ngày 01/7/2014
Bạn có biết vì sao lại lấy ngày 01/7/2014 làm cột mốc không? Vì đây là ngày Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực. Thời điểm trước 01/7/2014 cũng có nhiều hợp đồng mua bán đất viết tay và không công chứng, chứng thực. Bởi lẽ, nhiều trường hợp người dân mua đất từ đầu thập niên 90 và sử dụng ổn định, lâu dài đến nay. Đến nay nhiều người bán đã không còn cư trú lại nơi ở hiện tại. Chính vì vậy, người mua đang sử dụng ổn định, lâu dài và chưa làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất.
Theo Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP có 2 trường hợp được công nhận quyền sử dụng đất khi chưa thực hiện thủ tục chuyền quyền theo quy định (nghĩa là đã làm hợp đồng mua bán đất viết tay và chưa làm thủ tục cấp đổi sổ mới):
Trường hợp sử dụng đất trước ngày 01/01/2008
Nếu người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01/01/2008 (không thuộc trường hợp khoản 2 Điều 82) mà đất đó chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (còn gọi sổ hồng). Đồng thời, cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được bắt buộc người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Trường hợp sử dụng đất trước ngày 01/7/2014
Người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất chỉ có Giấy chứng nhận của bên chuyển nhượng hoặc hợp đồng, giấy tờ chuyển nhượng theo quy định thì thực hiện theo quy định như sau để được công nhận quyền sử dụng đất:
+ Người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp đơn đề nghị cấp sổ hồng;
+ Văn phòng đăng ký đất đai thông báo bằng văn bản cho bên chuyển quyền và niêm yết tại trụ sở UBND cấp xã nơi có đất về việc làm thủ tục cấp sổ hồng cho người nhận chuyển quyền. Trường hợp không rõ địa chỉ của người bán để thông báo thì phải đăng tin trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương ba số liên tiếp.
+ Sau 30 ngày, kể từ ngày thông báo hoặc đăng tin lần đầu tiên trên phương tiện thông tin đại chúng mà không có đơn tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai lập hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền quyết định hủy Giấy chứng nhận cũ và cấp Giấy chứng nhận mới cho bên nhận chuyển quyền.
Trường hợp có tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai hướng dẫn các bên nộp đơn đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết theo quy định.
3.2 Giá trị pháp lý hợp đồng mua bán đất viết tay sau ngày 01/7/2014
Pháp luật hiện hành quy định rất rõ thủ tục chuyển quyền sử dụng đất. Theo đó, hợp đồng mua bán đất bắt buộc phải được công chứng, chứng thực thì mới có giá trị pháp lý. Chính vì lẽ đó, những hợp đồng mua bán đất xảy ra sau ngày 01/7/2014 sẽ bị coi là vô hiệu vì vi phạm quy định về mặt hình thức.
Tuy nhiên, theo quy định tại khoản 2 Điều 129 Bộ Luật Dân sự năm 2015 sẽ có một số trường hợp ngoại lệ về vi phạm phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực. Cụ thể, giao dịch đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.
Cụ thể, nếu A bán đất cho B bằng hợp đồng mua bán đất viết tay, không thực hiện công chứng chứng thực. Tuy nhiên, B đã trả hơn 2/3 số tiền như đã thoả thuận trong hợp đồng mua bán đất viết tay thì có thể yêu cầu Toá án ra quyết định công nhận hiệu lực của hợp đồng mà không cần công chứng, chứng thực.
Đây là những nội dung liên quan đến “hợp đồng mua bán đất viết tay” mà Ngôi Nhà Đầu Tiên muốn chia sẻ đến bạn. Cảm ơn bạn đã đọc bài viết.
Bài viết liên quan: GIẤY ĐẶT CỌC MUA ĐẤT VIẾT TAY Có Giá Trị Pháp Lý Không?
