MUA ĐẤT VI BẰNG là hình thức giao dịch bất động sản trái pháp luật. Chính vì vậy những người mua đất qua hình thức vi bằng có nguy cơ mất trắng tài sản.
Bài viết sẽ phân tích lý do tại sao mua đất vi bằng lại gây thiệt hại để tránh tiền mất tật mang.
Mục lục:
- Mua đất vi bằng là gì?
- Kinh nghiệm mua nhà vi bằng
- Mua đất vi bằng có làm sổ được không?
- Mua đất vi bằng có xây nhà được không?
- Mua đất vi bằng nguy cơ mất trắng?
Căn cứ pháp lý:
- Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.
- Nghị định 08/2020/NĐ-CP ngày 08/01/2020 về tổ chức và hoạt động của Thừa phát lại.
1. Mua đất vi bằng là gì?
Pháp luật Việt Nam hiện nay không thừa nhận việc giao dịch bất động sản thông qua hình thức lập vi bằng. Vì vậy, mua đất vi bằng là một hành động dẫn đến nguy cơ mất trắng tài sản. Để biết vì sao mua đất thông qua hình thức này lại nguy hiểm đến vậy, bài viết sẽ giải thích rõ lý do.
Vi bằng là gì?
Vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức theo quy định của Nghị định 08/2020/NĐ-CP ngày 08/01/2020.
Pháp luật hiện hành quy định: Vi bằng là văn bản do Thừa phát lại lập, ghi nhận sự kiện, hành vi được dùng làm chứng cứ trong xét xử của Toà án và trong các quan hệ pháp luật khác.
Thực tế, luật cũng đã quy định rất rõ về phạm vi áp dụng của vi bằng. Trong các quy định, không hề ghi nhận giao dịch bất động sản qua hình thức vi bằng.
Mua đất vi bằng không được pháp luật thừa nhận
Trong trường hợp hai bên giao dịch bất động sản bằng giấy tay và yêu cầu Thừa phát lại lập vi bằng để xác nhận việc giao nhận tiền của các bên. Sau đó, giao dịch này xảy ra tranh chấp. Hai bên kiện tụng thì có thể bị Toà án tuyên giao dịch trên vô hiệu.
Lúc này việc lập vi bằng nhằm chứng minh các bên có giao dịch tiền, thoả thuận mua bán. Vi bằng này dùng làm cơ sở cho Toà án giải quyết hậu quả pháp lý của hợp đồng dân sự vô hiệu.
Từ các căn cứ trên, có thể nhận định, mua đất vi bằng không được pháp luật thừa nhận. Vì vậy, để bảo vệ quyền lợi, lợi ích hợp pháp của bản thân, chúng ta không nên mua nhà đất bằng hình thức này.
Bởi lẽ, nếu tài sản sau khi giao dịch, có tranh chấp phát sinh thì người mua thường phải gánh chịu hậu quả. Trong hầu hết các trường hợp, giao dịch được Toà án giải quyết và tuyên hợp đồng dân sự vô hiệu. Lúc này các bên sẽ trả lại cho nhau những gì đã nhận.
2. Kinh nghiệm mua nhà vi bằng
Trong khuôn khổ bài viết này, tôi muốn đề cập đến việc giao dịch bất động sản qua hình thức lập vi bằng đã và đang xuất hiện trong thời gian qua, gây nhiều ý kiến trái chiều và để lại nhiều hậu quả pháp lý nghiêm trọng.
Trên thực tế cho thấy nhiều trường hợp lập vi bằng liên quan đến bất động sản nhằm hợp thức hoá các giao dịch không phù hợp với quy định của pháp luật. Cụ thể, khi các giao dịch liên quan bất động sản không đủ điều kiện thực hiện thủ tục công chứng, chứng thực theo quy định, một số người đã tìm cách “lách” sang hình thức lập vi bằng để cố tình thực hiện mua bán.
Đây chính là lý do mà người mua cần coi chừng mất tiền khi mua đất bằng hình thức lập vi bằng. Trong đó, nổi bậc nhất là các giao dịch như: ghi nhận việc chuyển nhượng nhà, quyền sử dụng đất không có giấy chứng nhận hợp pháp, không đủ điều kiện tách thửa để chuyển nhượng, nhờ người khác đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,…
3. Mua đất vi bằng có làm sổ được không?
Theo khoản 2 Điều 36 Nghị định 08/2020 NĐ-CP: “Vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác”. Tại khoản 5 Điều 37 Nghị định này cũng nêu rõ về những trường hợp không được lập vi bằng “Ghi nhận sự kiện, hành vi để chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu đất đai, tài sản không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật”.
Từ những căn cứ trên có thể cho thấy, việc giao kết hợp đồng liên quan đến bất động sản bằng vi bằng không được pháp luật thừa nhận. Vi bằng do Thừa phát lại lập chỉ sử dụng mục đích duy nhất là tạo lập chứng cứ về sự việc có thật và không có giá trị thi hành.
Từ những căn cứ trên có thể thấy rằng mua đất vi bằng sẽ không thể làm sổ được. Người mua cần làm thủ tục theo quy định chuyển nhượng tại phòng công chứng thì mới sang tên đổi chủ được.
4. Mua đất vi bằng có xây nhà được không?
Theo pháp luật hiện hành, các loại hợp đồng: chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở thì bắt buộc phải công chứng, chứng thực theo quy định.
Riêng một số trường hợp ngoại lệ không bắt buộc phải công chứng, chứng thực. Cụ thể, đó là trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương, mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; Mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; Góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức, cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.
Chính vì vậy, nếu không thuộc các trường hợp ngoại lệ thì người mua đất vi bằng chưa phải là người sử dụng đất. Khi không phải là người sử dụng đất thì không thể xin giấy phép xây dựng và xây nhà. Trường hợp này thì mua đất vi bằng không xây nhà được.
5. Mua đất vi bằng nguy cơ mất trắng?
Nếu mua đất vi bằng và xảy ra tranh chấp, kiện tụng. Vi bằng sẽ trở thành chứng cứ. Thông thường, Toà án sẽ tuyên hợp đồng dân sự vô hiệu và hai bên trả lại cho nhau những gì đã nhận. Người mua trả lại đất, người bán trả lại tiền.
Nếu may mắn, người mua có thể nhanh chóng nhận đủ lại số tiền đã mua ban đầu. Nhưng thực tế, người mua đã nhận lại giá trị ít hơn ban đầu do sự trượt giá của đồng tiền và giá trị tăng thêm của nhà đất.
Đó là chưa kể đến những trường hợp xấu hơn có thể nhận lại ít hơn số tiền đã đầu tư trước đó. Hoặc trường hợp người bán không còn khả năng trả nợ thì mua đất vi bằng có nguy cơ mất trắng. Lúc đó, người mua có thể khởi kiện dân sự nhưng khả năng đòi lại đúng giá trị tiền như ban đầu rất bấp bênh.
Bài viết dựa trên nghiên cứu của tác giả về việc mua đất vi bằng trong thời gian qua. Tuy nhiên, mỗi tình huống sẽ có những đặc điểm khác nhau. Để nắm tránh mất tiền thì bạn nên tham khảo ý kiến luật sư khi thấy có vấn đề khả nghi.
Cảm ơn bạn đã đọc bài viết.
